1、发展趋势
自2003年起至今，房地产业经历了土地大限、地产金融风暴、宏观调控等一系列行业“革命”后，市场发生了深刻的变化。土地已成为房地产市场最核心、最重要、最稀缺的生产要素。土地问题成为社会关注的热点,也是政府工作的重点和难点。
如何科学经营土地，树立科学发展的土地利用理念，运用市场机制和市场规律，最大限度地优化配置土地资源，达到土地的经济、社会和环境的最佳综合效益，成为各级政府最为关注的问题。
而经营土地最重要的环节就是土地一级开发，所以，建立和完善土地一级开发市场势在必行[1]。
随着土地招牌挂制度的确立与土地收购储备制度的实施，土地供应方式发生深刻的变化。这一制度虽然较好地解决了房地产开发市场（二级市场）的公平、公正问题，但也提出了一重大课题——如何完成从“生地”到“熟地”的土地一级开发,实现科学、合理、有效的供地，通过这两年的实践可看出，这一课题与科学经营土地实质上一脉相承。
在我国，传统意义上的土地一级市场是土地使用权出让的市场，是国家垄断的市场，而从“生地”到“熟地”的土地一级开发与房地产二级开发并未分开。通常所说的房地产开发实质上包括土地一级开发与房地产二级开发，而土地招拍挂制度和土地收购储备制度客观上要求土地一级开发与房地产二级开发独立开来。
所以，建立和完善土地一级开发市场，加快土地一级开发市场的建设，刻不容缓。
这是确保土地招拍挂制度与土地收购储备制度这一国策得以顺利实施的关键，这对一个健康、有序的房地产市场的建设至关重要。
目前，在土地一级开发市场上，各地都在探索适合自己的路。但总体说来，土地一级开发无论在理论和实践上都还不完善，且理论和实践存在较大脱节。无论政府，还是开发商，太多的问题需要解决。
同时，在新形势下有效合法的获取土地这一重要战略资源的能力，成为考量房地产开发商核心竞争力最重要因素之一。土地一级开发作为开发商“曲线拿地”的途径，必然成为了其关注的焦点问题。
2、行业特性
总体说来，通过几年各地的实践探索，目前土地一级开发市场形成以下特性：
l 发展的紧迫性
土地一级开发市场的建立和发展背景使它承担着解决我国土地市场建设过程中出现的众多问题的功能，加快土地一级开发市场的建设，刻不容缓。
l 地位的重要性
土地一级开发涉及土地一级市场的所有环节，是科学经营土地的关键，可以说，一级市场的核心就是土地一级开发市场的建设。该市场的建设和完善是建立健康有序的房地产市场的前提和基础。
l 政策的依赖性
由于土地资源的公共品与商品的双重属性，必然要求土地资源配置发挥政府和市场两方面的积极性。土地一级开发总体原则为“政府主导，统一规划，市场化运作”已形成共识，政府是土地所有者的代表，企业作为一级开发的实施者，政府通过政策的制定和实施主导着一级开发市场。所以从事土地及房地产开发的人都极为关注土地政策的变化，也急切需要某些途径了解政策的最新动态。
l 运作的市场化
虽然土地一级开发是政府主导，但土地的商品属性意味着在一级开发中应充分发挥市场机制在资源配置中的基础性作用，所以在操作中，在政府和土地一级开发主体间，要按市场经济的规则，明确各自职能和权利。
l 理论的不完善性
由于土地一级开发市场是一个新兴市场，市场上缺乏既懂房地产开发又懂土地管理的人才。目前该市场的建设仍处于探索阶段，还未形成完整的理论体系，各地在政策指导下正在探索。
l 客群的高端性
土地一级开发市场进入门槛相对较高，参与土地一级开发的企业相对实力较强，操作人员在房地产公司处于相对重要地位。
l 与金融的紧密性
单从技术层面上讲，土地一级开发并不复杂，由于征地补偿、房屋拆迁、基础设施建设等需要投入相当数量资金，土地一级开发实质是资金密集型项目。同时由于土地的资产特性，使得一级开发市场必然是金融最好载体。
从房地产产业链上看，土地金融是房地产产业链利润最高的环节，房地产开发最关键两要素是土地和金融，这两者其实是鸡生蛋或蛋生鸡的关系。所以搭建土地金融平台对土地一级开发市场的建设具有重要作用。
l 人才的稀缺性
目前，由于土地一级开发是新生事物，市场上缺乏既懂土地政策，又懂一级开发实务如：拆迁、大市政等开发环节的复合高级人才，这也是制约一级开发发展的重要因素。
l 交易的复杂性
土地一级开发中存在大量的土地交易行为，土地交易是目前所有资产交易中最复杂的交易之一，由于其标的额大、政策性强、牵涉环节多，涉及层面高，在操作过程中往往需要专业能力强、人脉资源丰富（一方面是政府关系，另一方面是交易双方的关系）的服务机构协助。
3、行业机会
一个崭新市场的形成，必然意味着一个巨大商机的诞生！
土地一级开发已度过萌芽期，正处于理论化、系统化阶段，土地一级开发市场正在形成。
于此，中国土地一级市场的门户网站——中国土地一级开发网（www.land-develop.com）应运而生！
[1]在我国，传统意义上的房地产市场分为三级： 房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，房地产一级市场是
由国家垄断。房地产二级市场是土地使用者经过开发建设，将新建成 的房地产进行出售和出租的市场。房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人再次将房 地产转卖或转租的市场。